Flächennutzungsänderung

Organisatorischer, technischer und rechtlicher Anpassungsbedarf

Allgemein geht man heute davon aus, dass ein Gebäude 40 bis 100 Jahre existiert. Die Anforderungen und Bedürfnisse der Nutzer ändern sich jedoch im Laufe der Zeit. Die Änderung von Gebäudenutzungen zählt daher zu den immer häufigeren Vorgängen am Bau. Aber was ist bei einer Flächennutzungsänderung eigentlich zu beachten?

Kanäle der Hambuger Speicherstadt mit Lichtern bei Nacht.
Foto: Unsplash / Maksim Shutov

Die Nutzungsänderung - Was heißt das?


Eine Frau betrachtet an einer Wand hängende Bilder in einem modern eingerichteten Raum.
Foto: Unsplash / Paul Hanaoka
Wohn- und Schlafzimmer in einem Kellerraum mit alten Backsteinwänden.
Foto: Unsplash / Adam Winger

Viele Gebäudenutzer nehmen bei Änderungen ihrer Bedürfnisse eine Nutzungsänderung von Räumen vor. Bereits organisatorische Veränderungen eines Unternehmens oder das schlichte Umräumen in einer Wohnung hat für einzelne Räume eine veränderte Nutzungsform zur Folge (zum Beispiel: früher Wareneingangsbüro - heute Marketingzentrale oder früher Elternschlafzimmer - heute Arbeitszimmer). Interessant und anspruchsvoll wird es, wenn die Änderung eines Architekten bedarf. Das kann sowohl bei rechtlichen Belangen als auch bei technischen Anforderungen der Fall sein, die sich aus dem Änderungswunsch ergeben.

Das Baurecht: Vorschriften rund um die Nutzungsänderung


Vortragsraum mit vielen Stuhlreihen und einem Schild an einer rustikalen Wand. Auf dem Schild steht "Lagerfläche nur für Gummigurte"
Foto: Unsplash / Jonas Tebbe
An einer weißen Wand hängender roter Feuerlöscher.
Foto: Unsplash / Paul Hanaoka

Aus rechtlicher Sicht lässt sich eine relevante Nutzungsänderung recht einfach erkennen. Immer dann, wenn eine im Baugesetzbuch BauGB bzw. der Baunutzungsverordnung BauNVO definierte Nutzungsart in eine andere Nutzungsart übergeht, spricht das Baurecht von einer Änderung. Außerdem entsteht aus rechtlicher Sicht auch dann eine Flächennutzungsänderung, wenn sich durch die Änderung höhere oder andere Anforderungen an das Gebäude ergeben. Deutlich wird das am Beispiel eines gewerblichen Lagergebäudes. Erfolgt eine Änderung der Lagernutzung für nichtbrennbare Güter aus Metall, Stein etc. hin zur Lagerung von feuergefährlichen Lösemitteln etc., bleibt bauplanungsrechtlich die Lagernutzung bestehen. Es entsteht die rechtliche Nutzungsänderung aber deshalb, weil an den Brandschutz der neuen Nutzung abweichende, deutlich höhere Anforderungen gestellt werden.

Genehmigungspflicht oder nicht?

Grundsätzlich stellen die Landes- und Länderbauordnungen der einzelnen Bundesländer die bauliche Änderung und die Nutzungsänderung dem Neubau gleich. Sobald also einer der beschriebenen Sachverhalte zur baurechtlich relevanten Nutzungsänderung führt, ist ein baurechtliches Verfahren - sprich ein Bauantrag - nötig. 

Gelber Briefkasten auf dem mit einem Stift geschrieben steht: "Nur Liebesbriefe"
Foto: Unsplash / Markus Spiske
Alter Industriekeller mit Rohren, Reglern und Lampen.
Foto: Unsplash / Thanos Pal

Bestandsschutz und Anpassungsverlangen

Gerade bei Änderungen im Bestand - ob mit oder ohne bauliche Anpassung - stellt sich die Frage, warum ein baurechtliches Verfahren überhaupt notwendig ist. Schließlich wurde das betreffende Gebäude ja bereits bei seiner Errichtung genehmigt. In der Tat genießt ein Bauwerk, das genehmigt wurde und auch gemäß dieser Genehmigung gebaut wurde, Bestandsschutz. Allerdings erlischt dieser, sobald Veränderungen am Gebäude vorgenommen werden. Diese Veränderung ist hier die Art der Nutzung, so dass zumindest für den Gebäudeteil der veränderten Nutzungsart kein Bestandsschutz mehr besteht.

Alter Förderturm der Zeche Zollverein.
Foto: Unsplash / Tim Hufner

Flächennutzungsänderung und Baumaßnahmen - Was muss sein?


Bei Nutzungsänderungen in bestehenden Gebäuden ist der Wunsch nach einer möglichst raschen Aufnahme der neuen Nutzung in der Regel hoch. Daher stellt sich die Frage, welche Maßnahmen sein müssen und welche Bauarbeiten unbedingt in der Projektplanung berücksichtigt werden sollten.

Organisatorische Anpassungen

Wird zum Beispiel ein Lager zur Bürofläche umgenutzt, machen die zugehörigen betrieblichen Anforderungen eine umfassende Neustrukturierung nötig. Wo bisher Regalgrößen, Palettendimensionen und Fahrbereiche für Flurförderfahrzeuge wichtig waren, rückt nun die Aufteilung in Büros, Flure, Besprechungsbereiche, Teeküchen und nicht zuletzt auch sanitäre Anlagen in den Fokus. Es geht also kaum ohne Baumaßnahmen, um die veränderte Arbeitsorganisation durch Wände, Türen etc. abzubilden. 

Alte leere Lagerhalle mit Metallstützen, welche das Dach halten.
Foto: Unsplash / Wilhelm Gunkel
Großer Strom- bzw. Verteilerkasten an einer Klinkerwand.
Foto: Unsplash / Ronan Furuta

Technische Erfordernisse

Bleibt man beim bereits eingeführten Beispiel, erwächst aus der Büronutzung der Bedarf einer kleinteiligen Stromversorgung für die einzelnen Arbeitsplätze. Dateninfrastruktur muss eingerichtet werden. Je nach Organisation und Raumaufteilung können Ausleuchtung, Belüftung und Akustik über Beleuchtungskonzepte, den Einbau von technischen Lüftungssystemen sowie schalltechnische Aufrüstungen an Wand oder Decke zentrale Themenkomplexe darstellen.

Rechtliche Anforderungen

Eine neue Nutzung bestimmt sich zunächst nach den allgemeinen baurechtlichen Vorgaben aus Landesbauordnung, Sonderbauverordnung und technischen Baubestimmungen. Beim vorbeugenden Brandschutz erwachsen beispielsweise aus der Veränderung des bisherigen Lagers ohne Arbeitsplatz zu Büros mit Arbeitsplätzen Anforderungen an einen zweiten Rettungsweg, der von jedem Arbeitsplatz innerhalb vorgegebener Distanzen erreicht werden muss.

Darüber hinaus beeinflussen vor allem Vorgaben der Arbeitsschutzverordnung das Ausmaß, in dem die bereits erwähnten Themen Licht, Luft und Schall mindestens bearbeitet werden müssen. Hier spielen beispielsweise Lärmgrenzwerte für Büroflächen von 55 dB eine Rolle. Bei der Beleuchtung gilt eine Lichtstärke von 500 Lux als angebracht, wohingegen ältere oder beeinträchtigte Arbeitende einen Bedarf von rund 700 bis zu 1500 Lux haben können.
 

Leuchtendes Notausgangsschild welches von einer dunklen Decke hängt.
Foto: Unsplash / Niklas Schoenberger
Übereinander gestapelte alte Benzin-Fässer.
Foto: Unsplash / Waldemar Brandt

Altlasten und Emissionen

Gerade wenn die bisherige Nutzung mit starken Belastungen für Raumoberflächen oder Raumluft einherging oder aber bestimmte Grenzwerte weniger streng waren, können die Themen Altlastenbeseitigung sowie Emissionsschutz relevant sein. In der bereits eingeführten Lagernutzung können über Flurförderfahrzeuge und andere Gerätschaften beispielsweise Öl und andere Schmierstoffe in die Böden gelangt sein. Diese müssen vor der Ertüchtigung zum Büroarbeitsplatz beseitigt werden, um die langfristige Kontamination des Gebäudes zu vermeiden. Beim weithin bekannten Formaldehyd liegt der Grenzwert für kurzzeitige Belastungen, wie etwa im Lager ohne Arbeitsplatz, bei 0,74mg/m3 Raumluft. Im Bürobereich liegt dieser jedoch bei nur 0,3mg/m3.

Veränderten Nutzungen Rechnung tragen - Wie geht das?


Ganz ohne Baumaßnahmen gehen nur wenige Nutzungsänderungen vonstatten, deren Ausgangs- und Zielnutzung zudem meist recht eng beieinanderliegen. Allerdings lassen sich Gebäude von vornherein so planen und errichten, dass spätere Veränderungen besonders einfach und mit geringem Aufwand möglich sind.

Architekt mit Wollmütze arbeitet an einem Schreibtisch aus Holz.
Foto: Unsplash / Ryan Ancill

Zeitgemäße Ansätze: Zonierung statt Zellenbauweise

Je offener und ungestörter der Grundriss im Rohbau errichtet wird, umso einfacher lassen sich durch leichte Trennwände oder gar funktionsgleiche Möblierungen die gewünschten Aufteilungen herstellen, anpassen und wieder beseitigen. Dieser Ansatz findet sich in modernen Ausbauplanungen wieder, wo im Bürobereich beispielsweise die traditionelle Zellenbauweise mittlerweile durch offene <strong>Zonierungen</strong> abgelöst wurde. Die Kombination aus modernen, flexibel bespielbaren Arbeitsbereichen, Besprechungszonen und Kommunikations- und Pausenflächen bietet weit größere Ansätze für rasche Anpassungen als bereits im Rohbau fixierte Raumaufteilungen.

Altes leeres Großraumbüro ohne Teppichboden.
Foto: Unsplash / Razlan Hanafiah
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Architektur

Luftaufnahme eines sehr großen, runden Gebäudes wie ein Ring. In der Mitte ist der Bereich offen und bepflanzt. Apple Park in Cupertino USA
Foto: Unsplash / Carles Rabada
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