Von der Idee zum realisierbaren Projekt
Die Planung und Projektierung eines Bauvorhabens bedeutet einen enormen Aufwand für alle Beteiligten. Aber was tun, wenn sich im Verlauf zeigt, dass eine Idee gar nicht umsetzbar ist? Um genau diese prekäre Situation zu vermeiden, ist die Machbarkeitsstudie ein gängiges, vielfach eingesetztes Werkzeug der Projektentwicklung.
Warum eine Machbarkeitsstudie?
Generell bedeutet die Realisierung eines Bauwunsches einen enormen Aufwand. Projektierung, Planung und Umsetzung kosten Zeit und Geld. Je später im Planungsverlauf sich wesentliche Schwierigkeiten - im schlimmsten Fall die Unmöglichkeit des ganzen Vorhabens - herausstellen, umso höher der Verlust an Zeit und Geld. Deshalb gilt es, so früh wie möglich unumschiffbare Probleme zu erkennen und zu beseitigen. Das gilt vor allem bei komplexen Großprojekten. Aber auch bei Planungen von Einfamilienhäusern und kleinen Gewerbebauten lohnt der frühe Blick auf die Umsetzbarkeit. Das Mittel der Wahl ist die sogenannte Machbarkeitsstudie. Sie betrachtet bereits vor der umfassenden Projektierung die wesentlichen Kenngrößen eines Vorhabens und unterzieht sie einer kritischen Prüfung im Hinblick auf ihre Praxistauglichkeit.
Aspekte von Machbarkeitsstudien
Je nach Vorhaben variieren die kritischen Aspekte, die im Rahmen der Machbarkeitsstudie betrachtet werden sollten. Gängige Themenfelder sind:
Baurecht und Baunebenrecht - die Zulässigkeit
Ganz oben auf der Liste steht die öffentlich-rechtliche Machbarkeit. Ist sie nicht gegeben, fällt das ganze Vorhaben schon vor allen weiteren inhaltlichen, technischen und ökonomischen Überlegungen. Hier spielt vor allem das Bauplanungsrecht im Hinblick auf die allgemeine Machbarkeit, aber auch das Bauordnungsrecht und das Baunebenrecht bezüglich der realisierbaren Anforderungen und Auflagen eine Rolle.
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Die Technik - was ist (sinnvoll) umsetzbar?
Teils aus dem Anforderungskatalog, teils aber auch aus dem Bau- und Baunebenrecht heraus ergeben sich technische Herausforderungen. Zwar ist heute (nahezu) alles umsetzbar. Allerdings stellt sich regelmäßig die Frage nach der Verhältnismäßigkeit, eine Anforderung zu erfüllen. Typisch hierfür sind die oft kritisierten Brandschutzforderungen als Kostentreiber. Oder aber sicherheitsrelevante Forderungen aus dem Immissionsschutz, die abschirmende Maßnahmen unentbehrlich machen.
Die Kosten - Heute geht alles, aber zu welchem Preis?
Zuletzt spielt das Thema der Kosten eines Bauvorhabens immer eine wesentliche Rolle. Entweder aus dem Anforderungskatalog selbst heraus oder aber aus den anderen bereits angeführten Themen können sich Kosten ergeben, die die Realisierbarkeit des Projekts für die Bauherrschaft unmöglich machen. Entweder wird die Fortführung der Projektentwicklung somit unrealistisch oder es werden Anpassungen am Anforderungskatalog nötig, um gesetzte Kostenrahmen einhalten zu können.
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